Jak wspomniano w poprzednim artykule, podstawą do rozpoczęcia procedury eksmisji jest wystosowanie żądania opuszczenia lokalu przez nieuprawnione do przebywania w nim osoby (które przebywają w nim bez żadnego tytułu prawnego). Takie żądanie może wystosować przede wszystkim właściciel nieruchomości. Zgodnie z art. 222 §1 Kodeksu cywilnego właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. W przypadku, gdy polubowne zakończenie sporu okazało się nieskuteczne, właściciel lokalu ma prawo złożyć pozew o eksmisję. Faktyczne i prawne podstawy żądania eksmisji pozwanego z lokalu mieszkalnego mogą być różne. Żądanie eksmisji może być przede wszystkim realizowane jako roszczenie windykacyjne właściciela (art. 224 § 1 k.c.) bądź roszczenie wynajmującego wobec najemcy o zwrot rzeczy po zakończeniu najmu (art. 675 § 1 k.c.). Z żądaniem eksmisji można wystąpić także przeciwko lokatorowi innego lokalu, który wykracza w sposób uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku (art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów) bądź przeciwko małżonkowi, rozwiedzionemu małżonkowi lub innemu współlokatorowi tego samego lokalu, który swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie (art. 13 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Żądanie pozwu, którego przedmiotem jest eksmisja z lokalu mieszkalnego, powinno zawierać:
– określenie lokalu mieszkalnego w sposób umożliwiający jego identyfikację; w szczególności przez podanie jego lokalizacji oraz nr księgi wieczystej;
– sformułowane żądanie, aby pozwany opuścił i opróżnił lokal mieszkalny, a w zależności od podstawy faktycznej i prawnej również, aby wydał ten lokal powodowi (np. w wypadku roszczenia windykacyjnego czy roszczenia o zwrot lokalu po zakończeniu najmu); natomiast w razie wytoczenia powództwa na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego żądanie nakazania opróżnienia lokalu musi być połączone z żądaniem rozwiązania przez sąd stosunku prawnego uprawniającego pozwanego do używania lokalu;
– powołanie w uzasadnieniu okoliczności faktycznych wskazujących na obowiązek opróżnienia i opuszczenia lokalu mieszkalnego przez pozwanego (ewentualnie wskazujących również na obowiązek wydania lokalu powodowi).[1]
Dodatkowo, pozew musi spełniać wymagania charakterystyczne dla pisma procesowego, wynikające z przepisów kodeksu postępowania cywilnego.
Sprawa z powództwa o wydanie lokalu mieszkalnego jest sprawą o prawa majątkowe, stąd w pozwie należy podać wartość przedmiotu sporu (art. 19 § 2 oraz art. 1261 § 1 k.p.c.), którą stanowi suma odpowiadająca czynszowi najmu lub dzierżawy należnego od danego rodzaju lokalu (art. 232 k.p.c.). Pozew podlega opłacie stałej w wysokości 200 zł (art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Kodeks postępowania cywilnego reguluje także który sąd jest właściwy do orzekania w danej sprawie. W przypadku spraw o wydanie nieruchomości (tego typu sprawą jest sprawa o eksmisję), pozew należy skierować do sądu, w którego rejonie jest położona nieruchomość.
W postępowaniu o eksmisję sąd bada, czy spełnione zostały przesłanki do jej orzeczenia, ale także ustala, czy osobie, której eksmisja dotyczy przysługuje uprawnieniu do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Uprawnienie do lokalu socjalnego przysługuje:
- kobietom w ciąży,
- małoletniemu, osobie niepełnosprawnej lub ubezwłasnowolnionej oraz osobie sprawującej nad nią opiekę i wspólnie z nią zamieszkałej,
- osobie obłożnie chorej,
- emerytom lub rencistom spełniającym kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
- osobie posiadającej status bezrobotnego,
- osobie spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały,
chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Kiedy osoba eksmitowana nie opuści mieszkania dobrowolnie, należy skierować do komornika wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego.
[1] Wiśniewski Jarosław T., Postępowanie w sprawie z powództwa o eksmisję z lokalu mieszkalnego, Autorzy: Wiśniewski Paweł, Wiśniewski Jarosław T. (aut. aktual.), Wiśniewski Tadeusz (red. nauk.)
