W myśl art. 222 § 1 właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Zgodnie z powyższym, właściciel nieruchomości pozbawiony władztwa faktycznego nad rzeczą może żądać od osoby nieuprawnionej zwrotu swojej własności. Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku
z dnia 13 maja 2016 r. (sygn. akt I ACa 8/16) potwierdził, że koniecznymi przesłankami roszczenia windykacyjnego jest status właściciela, fakt, że nie włada on swoją własnością, oraz okoliczność, że włada osoba do tego nieuprawniona. Przedmiotowe żądanie wynika właśnie z istoty prawa własności, którą jest uprawnienie do rozporządzania swoją rzeczą
z wyłączeniem innych osób.
Zgodnie z poglądem doktryny „podstawą roszczenia windykacyjnego jest sam fakt pozbawienia faktycznego władztwa nad rzeczą. Decydujące dla powstania roszczenia tego są zatem wyłącznie elementy przedmiotowe o charakterze obiektywnym. Bez znaczenia są natomiast okoliczności podmiotowe, takie jak wina czy zła wiara osoby naruszającej cudzą własność.
Powyższe stanowisko potwierdzone zostało w judykaturze. Stosownie do wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 28 kwietnia 2009 r. (sygn. akt I ACa 251/09): „zarówno roszczenie windykacyjne określone
w § 1 art. 222 kc, jak i roszczenie negatoryjne (art. 222 § 2 kc) wynikają z bezwzględnego charakteru prawa własności i mają charakter prawnorzeczowy. Chronią właściciela przed naruszeniem własności rzeczy pochodzącym od jakichkolwiek osób, niezależnie od tego czy są z właścicielem związane jakimś stosunkiem prawnym. Roszczenia te mają charakter obiektywny i powstają niezależnie od stanu świadomości osoby naruszającej prawo własności”. Również Sąd Apelacyjny w Szczecinie słusznie zaznaczył, iż: „roszczenie windykacyjne jest wypływającym z prawa własności roszczeniem o wydanie rzeczy i uzasadnia fakt, że właściciel nie wykonuje posiadania rzeczy, zaś jego rzeczą włada nieuprawniona osoba trzecia. Obojętne jest przy tym źródło tego stanu, a w szczególności nie chodzi jedynie o zachowanie deliktowe posiadacza, gdyż każdy przypadek posiadania, bez skutecznego względem właściciela uprawnienia do władania rzeczą, uzasadnia roszczenie windykacyjne”. (zob. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 21 grudnia 2016 r., sygn. akt I ACa 347/16).
Prawo do żądania zwrotu rzeczy jest więc niezależne od subiektywnej postawy pozwanego. Nieistotna jest przy tym dobra bądź zła wola po stronie zobowiązanego do oddania używanej bezprawnie rzeczy, gdyż obowiązek jej zwrotu jest zobowiązaniem obiektywnym. Mając na uwadze powyższe, właściciel pozbawiony faktycznej możliwości władania swoją rzeczą jest uprawniony do skutecznego wyegzekwowania przedmiotu swojej własności. Nie należy też pomijać, że bezprawne działania strony pozwanej niosą dalsze negatywne skutki dla powoda. Pozbawienia władztwa nad jego rzeczą skutkuje bowiem brakiem rzeczywistej możliwości czerpania przez powoda korzyści z przysługującego mu prawa własności do lokalu mieszkalnego.
Precyzując powyższe, powód nie może wykonywać przysługujących mu na mocy ustawy atrybutów prawa własności. Taki stan rzeczy jest sprzeczny z istotą prawa własności oraz zasadą wolności obrotu, w związku z czym powinien zostać wyeliminowany. Nie ulega też wątpliwości, że dalsze zajmowanie i zadłużanie przez pozwanego lokalu mieszkalnego przyczynia się bezpośrednio do wzrostu kosztów jego utrzymania, co dodatkowo stanowi o zasadności roszczenia dochodzonego pozwem.
Kiedy lokator nie chce opuścić nieruchomości, którą zajmuje bez żadnego tytułu prawnego (w przypadku gdy np. nastąpiło skuteczne wypowiedzenie umowy najmu, upłynął okres najmu, nastąpiła śmierć głównego najemcy, natomiast osoby, które z nim zajmowały lokal, nie mogą wstąpić w stosunek najmu), właściciel lokalu ma możliwość skierowania sprawę na drogę postępowania sądowego o eksmisję z lokalu mieszkalnego. Skierowanie sprawy do sądu powinno być jednak poprzedzone podjęciem określonych działań.
Zgodnie z treścią artykułu 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego, umowę najmu wypowiedzieć można z wymienionych w nim enumeratywnie przyczyn. Najczęstszą przyczyną wypowiadania umów najmu jest jednak zwłoka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia najemcy na piśmie
o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W przypadku lokali niemieszkalnych dla dokonania skutecznego wypowiedzenia umowy najmu, wystarczy zaległość najemcy w wysokości dwóch pełnych czynszów oraz wyżej wspomniane wezwanie. Powinno ono
w każdym przypadku przyjąć formę pisemnego wezwania do zapłaty konkretnej kwoty przekraczającej wskazane wyżej wartości w terminie miesiąca. W piśmie wskazać należy również zamiar wypowiedzenia stosunku najmu w przypadku braku uregulowania należności oraz ewentualną przyczynę wypowiedzenia.
Bezskuteczny upływ wyznaczonego na zapłatę terminu daje wynajmującemu uprawnienie do wypowiedzenia stosunku najmu. Pismo powinno być skierowane do stron stosunku prawnego, niekoniecznie zaś do wszystkich lokatorów. Wypowiedzenie nastąpić powinno w formie pisemnej, zawierać informację o uprzednim bezskutecznym wezwaniu (o którym mowa powyżej) i wskazanie przyczyny rozwiązania stosunku najmu. Pamiętać również należy, iż nie powinno dojść do doręczenia wypowiedzenia przed upływem wyznaczonego uprzednio terminu na zapłatę.
Dla skutecznego przeprowadzenia procesu eksmisyjnego istotne jest zawarcie prawidłowej i zabezpieczającej interesy wynajmującego umowy najmu, a także zwrócenie uwagi na zagadnienia związane z wymogami formalnymi wystosowywanych do najemców pism i upływ terminów przewidzianych prawem.
